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20 April 2021 | Hotels

Besonderheiten bei Hotelimmobilientransaktionen

München. Hotelimmobilien unterscheiden sich in zahlreichen Aspekten von anderen Gewerbeimmobilien: lediglich ein Mieter pro Objekt, lange Vertragslaufzeiten und eine konstante Produktqualität durch vertragliche Instandhaltungsregelungen. Robin Barth, Consultant Investment & Letting bei Christie & Co, hat wesentliche Besonderheiten beleuchtet, um neuen Investoren den Einstieg auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt zu erleichtern.

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Hotel als Betreiberimmobilie
Innerhalb der Immobilienwirtschaft werden Hotels, anders als Büro- oder Wohnimmobilien, nicht den Gewerbeimmobilien, sondern den Sonderimmobilien zugeordnet. Ausschlaggebend hierfür sind einerseits die Architektur, die Bau- und Raumgestaltung, anderseits vor allem die charakteristische Ertragsstruktur von Hotels (Cashflow), die durch viele Einflussfaktoren, wie etwa Logis, F&B oder MICE geprägt ist. Außerdem lassen sich Hotelimmobilien aufgrund der hohen erforderlichen Investitionen in Gebäude und Ausstattung und die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit von Sonderimmobilien differenzieren.
Der Wert von Hotelimmobilien bemisst sich an der marktüblichen erzielbaren Miete. Besondere Bedeutung haben dementsprechend neben exogenen Faktoren das Betriebskonzept sowie der faire Interessensausgleich zwischen Eigentümer und Betreiber. Die Grundlage hierfür bildet der Hotelbetreibervertrag.

Hotelimmobilieninvestoren
Die Hotelimmobilieninvestoren in Deutschland sind ebenso divers wie die zahlreichen vorhandenen Hotelkonzepte. Gemessen am Transaktionsvolumen sind die meisten Hotelimmobilientransaktionen in Deutschland jedoch auf Fonds bzw. institutionelle Anleger und Immobilien AGs bzw. REITs zurückzuführen. Ein Beleg der Attraktivität des deutschen Hotelinvestmentmarktes ist zudem die Partizipation zahlreicher internationaler Staatsfonds.

Hotelbetreiberverträge
Wesentlichen Einfluss auf Hotelimmobilientransaktionen bei nicht eigentümergeführten Hotels hat die gewählte Vertragsart. Die in Deutschland am häufigsten verwendeten Vertragsarten sind Pachtverträge und aus gewerbesteuerlichen Gründen zusehends Mietverträge, bei denen die Hotels ohne Betriebsvorrichtungen vermietet werden und der Immobilieneigentümer lediglich eine Körperschaftssteuer, aber keine Gewerbesteuer abführen muss.
Um die bevorzugte Vertragsform des Pacht- oder Mietvertrags mit einer starken Marke kombinieren zu können, setzen Investoren auf die sehr geläufige vertragliche Dreieckskonstellation, die einen Pachtvertrag zwischen Eigentümer und Betreiber (white label operator) sowie einen Franchisevertrag zwischen Betreiber und Hotelmarke vorsieht. Ergänzend hierzu kann noch ein Owners Agreement zwischen dem Betreiber und der Hotelmarke (Franchisegeber) abgeschlossen werden. Hintergründe dieser komplexen vertraglichen Verbindung sind bilanzielle Restriktionen sowie die Strategien vieler großer Hotelketten, wonach keine direkten Pacht- oder Mietverträge mehr mit den Eigentümern der Immobilie unterzeichnet werden.
 
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Einflüsse der COVID-19-Pandemie auf den Hotelimmobilienmarkt
Die Corona-Krise hat den deutschen Immobilienmarkt und insbesondere Betreiberimmobilien wie Hotels in eine Schockstarre versetzt. Für das gesamte Jahr 2020 wurden entsprechend scharfe Einbrüche in allen Sektoren des Immobilienmarktes, von der Bautätigkeit über Transaktionen bis hin zum Mietmarkt verbucht. Jedoch rechnen die meisten Immobilienexperten mit einer kräftigen Erholung der Immobilienwirtschaft, sobald die Pandemie abschwächt. Im Tourismus und der Hotellerie sprechen dafür unter anderem die langfristig positive Gästenachfrage und insbesondere der hohe Anteil des Inlandstourismus, die günstigen Finanzierungsbedingungen sowie eine Flucht in sichere Anlagen.

Fazit
Hotelimmobilieninvestoren müssen sich auf eine Reihe verschiedener Besonderheiten bei der Transaktion von Hotelimmobilien einstellen. Zum einen weisen diese eine spezielle Beschaffenheit auf, die eine eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit zur Folge hat. Zum anderen werden sie als sogenannte Betreiberimmobilien eingestuft, da ihre Ertragskraft und Wertentwicklung in besonderem Maße vom wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers abhängen. Ungeachtet dieser Besonderheiten, die Hotelimmobilientransaktionen beeinflussen, partizipieren viele Arten von Investoren am Markt. Zusammengefasst sind Hotels eine strategische Wachstumsbranche mit positiven Aussichten, die jedoch einem stetigen Wandel unterworfen ist.