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01 März 2018 | Hotels

Hotelmarkt Deutschland: Positive Stimmung in den Hauptmärkten

Berlin. Vor dem diesjährigen „International Hotel Investment Forum“ in Berlin hat Christie & Co einen Überblick über den deutschen Hotelmarkt veröffentlicht und dabei die sechs wichtigsten Städte - Berlin, München, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln und Düsseldorf – unter die Lupe genommen.

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Als Grundlage für die Analyse des Hotelimmobilienberaters dienten unter anderem Performancedaten von STR. Die Performance der einzelnen Märkte mag unterschiedlich sein, insgesamt ist der deutsche Hotelmarkt jedoch weiterhin florierend. Zum achten Mal in Folge konnten die Übernachtungen auch 2017 übertroffen werden. Der RevPAR (Zimmererlös) stieg um 3 % und wurde sowohl von der Auslastung als auch vom Wachstum der ARR (durchschnittliche Zimmerrate) getragen. Die deutschen Top-Städte sind zu einem teuren Terrain geworden, und sowohl Betreiber als auch Investoren haben begonnen, sich in sekundären und sogar tertiären Standorten wohl zu fühlen.
 
Mit mehr als 500 Hotels ist der Hotelmarkt der Hauptstadt Berlin mit Abstand der größte in Deutschland. Während sich die Anzahl der Immobilien über die Jahre nicht wesentlich verändert hat, ist die Anzahl der Zimmer um mehr als 9 % gestiegen. Es wird erwartet, dass 2018 mehrere hundert Zimmer entstehen, von denen die meisten in den Segmenten Budget & Premium Economy zu finden sein werden. Zwischen 2013 und 2017 sind die Ankünfte und Übernachtungen um 3,6 % gestiegen. Besucher verbringen 2,3 Tage in der Hauptstadt - länger als in jeder der anderen analysierten Städte. Die Air Berlin-Insolvenz hat das Wachstum in Berlin im Jahr 2017 etwas gehemmt, dennoch endet das Jahr mit einem positiven RevPAR-Wachstum von 2 % auf 74 Euro und einem erhöhten ARR (96 Euro; +2,3 %).
 
Die positiven Fundamente des Münchner Hotelmarktes zeigen sich in einem überproportionalen Nachfragewachstum. Seit 2013 sind Ankünfte und Übernachtungen um 26,4 % bzw. 24,7 % gestiegen. Ausländische Gäste machten etwa die Hälfte aller Übernachtungen aus, die wichtigsten Herkunftsmärkte sind die USA, die arabischen Staaten am Persischen Golf und das Vereinigte Königreich. Seit 2013 ist die Zahl der Hotels und B&Bs um 1,5 % gestiegen. Die Pipeline ist weiterhin voll, und in den Jahren 2018 und 2019 werden jeweils mehr als 2.000 neue Zimmer hinzukommen. Das neue Angebot ist jedoch nicht für die negative Entwicklung verantwortlich, da die Auslastung nur um 0,4 % zurückgegangen ist. Ursache für den Rückgang des RevPAR (93 Euro; -4,2 %) war die schwache Performance in den Monaten März, April und Juni aufgrund fehlender jährlicher Großveranstaltungen und Messen.
 
Der Hotelmarkt in Frankfurt am Main weist mit einem RevPAR-Anstieg von 4,2 % auf 85 Euro ein überdurchschnittliches Performance-Wachstum auf, getrieben von einem Anstieg der ARR um 3,1 % auf 123 Euro. Die Anzahl der Hotels und B&Bs ist seit 2013 um 0,8 % gestiegen, während die Anzahl der Betten um 20,6 % gestiegen ist, was auf die Eröffnung von wenigen, aber großen Hotels hindeutet. Mit jeweils über 400 Zimmern sind das Motel One Kornmarkt Arkaden und das Steigenberger am Hauptbahnhof die größten Neuzugänge im Jahr 2018. Ankünfte und Übernachtungen sind in den letzten fünf Jahren um 24,6 % und 26,4 % gestiegen. Typisch für eine Geschäftsreise-destination ist die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 1,7 Tage.
 
Die Erfolgsgeschichte des Hamburger Hotelmarktes ist ungebrochen. Hamburg war 2017 nicht nur die Stadt mit der höchsten Auslastung (80 %), sondern erreichte durch Ratenzuwächsen von fast 7 %, auch den höchsten RevPAR (95 Euro) der Top-6-Städte. Die wichtigsten Performancebooster waren die Eröffnung der mit Spannung erwarteten Elbphilharmonie, sowie der G20-Gipfel, der zu starken ARR-Steigerungen führte. Seit 2013 ist die Zahl der Hotels und Pensionen um 9,2 % und die Anzahl der Betten um 16,6 % gewachsen, das entspricht fast 30 Hotels und mehr als 8.000 Zimmern. Im gleichen Zeitraum sind die Ankünfte und Übernachtungen um 14 % und 18 % gestiegen.
 
Mit einem RevPAR-Wachstum von über 11 % auf 86 Euro hat Köln die anderen analysierten Städte bei weitem übertroffen. Die Hauptgründe für das starke Wachstum waren die unzähligen Messen in der Stadt. In den letzten fünf Jahren sind die Ankünfte und Übernachtungen um 21 % bzw. 23 % gestiegen. Als beliebtes Kongress- und Messeziel weist Köln ein typisches Saisonmuster mit Nachfragespitzen im Frühjahr und Herbst auf. Seit 2013 ist die Zahl der Hotels und Pensionen um 3,4 % und die Anzahl der Betten um 13,3 % gewachsen. Die durchschnittliche Bettenzahl in Hotels steigt von 112 im Jahr 2013 auf 122 im Jahr 2017.
 
Mit mehr Betten und weniger Hotels ist in Düsseldorf der gleiche Strukturwandel wie in Köln zu beobachten. So ging die Zahl der Hotels und Pensionen um 2,8 % zurück, während das Bettenangebot im gleichen Zeitraum um 7,5 % wuchs. Die kurzfristige Pipeline ist mittelgroß und die erwarteten Eröffnungen im Jahr 2018 umfassen unter anderem das Ruby Coco und das 25hours Hotel Das Tour. Als MICE-gesteuerte Destination reagiert Düsseldorf sehr sensibel auf fehlende Kongresse und Messen. Das Jahr endete mit einem Rückgang des RevPAR (83 Euro; -1,2 %) aufgrund einer niedrigeren ARR (118 Euro; -2,4 %). Nur die Auslastung stieg um 1,2 % auf 70 %.
 
Laut Christie & Co gibt es positive Stimmung in den Hauptmärkten. Alle wichtigen Key-Performance-Zahlen haben sich erhöht. Gleichzeitig kehrte die Inflation zurück und erreichte 1,8 %, was beinahe dem Ziel der Europäischen Zentralbank von 2 % entspricht. Es bleibt abzuwarten, ob die zunehmende Inflation den deutschen Hotelinvestmentmarkt langsam entlasten wird.
 
Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co, kommentiert: „Das Interesse der nationalen und internationalen Investoren und Brands am Markt ist nach wie vor stark. Dies hat zu sehr niedrigen Yields und großen Angebotswellen geführt. Die Pipelines sind immer noch voll und es wurden auch neue Konzepte angekündigt, darunter die Gründer von Meininger, die „Schulz Hostels“ im Laufe dieses Jahres in Berlin auf den Markt bringen werden. Es gibt neue Marken, neue Konzepte und viel Bewegung auf dem deutschen Hotelmarkt, die die nächsten Jahre interessant machen werden.“
 
Patrik Hug, Senior Consultant Advisory & Valuation Services, bestätigt: „Betreiber und Investoren haben begonnen sich mit sekundären und tertiären Standorten wohl zu fühlen. Ein prominentes Beispiel ist Novum Hospitality mit seiner Marke „niu“, die vor einem Jahr präsentiert wurde. Mit 40 Immobilien, die ein Jahr später unterzeichnet sind, war die Kette nicht schüchtern, Verträge in sekundären Städten und Vororten zu unterschreiben. Andere Marken, insbesondere internationale Hotelgruppen, haben weniger mutig gehandelt.“