28 September 2017 | Hotels

Chinesische Investoren bleiben trotz Einschränkungen auf dem internationalen Immobilienmarkt aktiv

Der chinesische Staatsrat hat erst kürzlich Beschränkungen bei „irrationalen” Auslandsinvestitionen in den Bereichen Immobilien, Hotellerie, Unterhaltung und Sport erlassen. Christie & Co beschreibt die Auswirkungen auf das Verhalten von Investoren aus dem Reich der Mitte.

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Peking/London. Gemäß den Richtlinien für Auslandsinvestitionen, die Chinas Zentralbank und Finanzbehörden Ende vergangenen Jahres formuliert hatten, hat der chinesische Staatsrat kürzlich Beschränkungen bei „irrationalen” Auslandsinvestitionen in den Bereichen Immobilien, Hotellerie, Unterhaltung und Sport erlassen. In den vergangenen acht Monaten war daraufhin bereits ein erheblicher Rückgang der chinesischen Investitionen in Hotels gegenüber dem Vorjahr beobachtet worden, in dem grenzüberschreitende Hotelakquisitionen einen Rekordstand erreicht hatten. Chinesische Investoren werden laut Christie & Co weiterhin international aktiv sein, wenn auch unter anderen Voraussetzungen.

Auch private Großinvestoren aus dem Reich der Mitte, darunter Anbang, Fosun, HNA und Wanda, wurden von den chinesischen Finanzbehörden genau unter die Lupe genommen. Wanda gab erst unlängst bekannt, sich aufgrund des Drucks seitens der Regulierungsbehörden aus Nine Elms Square, einem groß angelegten Wohnbauprojekt in London, zurückziehen zu wollen.

„Chinesische Investoren müssen selbstverständlich die Richtlinien des Staatsrats befolgen. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie zukünftig nicht mehr auf Einkaufstour im Ausland gehen werden“, sagt Dr. Joanne Jia, Head of Asia bei Christie & Co.

Folgende Trends hat Christie & Co hat in letzter Zeit bei direkten Auslandsinvestitionen seitens chinesischer Anleger festgestellt:

1. Unternehmen und Family-Offices in Hongkong verstärken ihre Aktivitäten
„Der Standort Hongkong ist als eine der wettbewerbsstärksten Städte und freiesten Volkswirtschaften weltweit seit jeher erste Wahl für institutionelle chinesische Investoren und vermögende Privatpersonen (HNWIs). Viele chinesische Investoren schaffen sich nun ein Standbein in Hongkong oder haben sich dort bereits etabliert. Dadurch sind sie in der Lage, aufgrund der unterschiedlichen Finanzbestimmungen der örtlichen Regierung frei in diverse Sektoren zu investieren – vor allem in London“, erklärt Jia. So hat beispielsweise das Hongkonger Unternehmen Lee Kum Kee vergangenen Monat das Gebäude an der Londoner Adresse 20 Fenchurch Street („Walkie Talkie”) erworben. Dabei handelte es sich um den größten Deal, der in Großbritannien jemals für ein einzelnes Bürogebäude über die Bühne gegangen ist. Auch die in China ansässige CC Land konnte im März über ihre Niederlassung in Hongkong die Übernahme des Gebäudes 122 Leadenhall Street (auch „Cheesegrater” – Käsereibe – genannt) abschließen. Das Hongk onger Private-Equity-Unternehmen Joint Treasure kaufte für mehrere Family-Offices das Gebäude an der Adresse 3 St James Square. Der Tycoon Gao Jisheng persönlich erwarb letztes Jahr über sein Family-Office in Hongkong 80 Prozent am Southampton Football Club, obwohl dieses Geschäft ursprünglich über seine an der Börse Shenzhen notierte Lander Sports Development Company hätte abgewickelt werden sollen. Im Bereich Hotels hatte Tian An China Investments, eine an der Hongkonger Börse notierte chinesische Entwicklungsgesellschaft, schon zu Jahresbeginn mit dem South Place Hotel ein Boutique-Hotel in London übernommen.

2. Förderung weltweiter Investitionen in Bereiche wie Gesundheitswesen, Kinderbetreuung und Bildung
Während die weiter oben angeführten Sektoren vom Staatsrat Chinas verboten wurden, fördert die chinesische Regierung weiterhin Auslandsinvestitionen in anderen Branchen, darunter Gesundheitswesen, Kinderbetreuung und Bildung. „Aufgrund der aktuellen Probleme angesichts der Überalterung der Bevölkerung und der Abschaffung der Ein-Kind-Politik im Jahr 2015 steht China vor der Herausforderung, in diesen Bereichen hochwertige Einrichtungen zu schaffen“, so Jia.
 
a) Gesundheitswesen
Laut Bloomberg Sunset Index 2017 gehört Chinas Wirtschaft zu den Top-Fünf-Nationen weltweit, die der steigenden Zahl von Rentnern nicht mehr ausreichend Unterstützung bieten können. Das Land nimmt laut dem Global AgeWatch Index von HelpAge International, mit dem Länder nach dem sozialen und wirtschaftlichen Wohlbefinden älterer Menschen bewertet werden, nur den 52. Platz ein. Damit ist offensichtlich, dass China erheblichen Nachholbedarf bei Maßnahmen für ältere Menschen hat.

b) Kinderbetreuung und Bildung
Die Zahl der Schüler an Privatschulen in China, besonders solchen mit zweisprachigem Angebot und dualen Ausbildungssystemen, wuchs infolge der steigenden Geburtenrate nach Abschaffung der Ein-Kind-Politik zwischen 2011 und 2015 um rund 29 Prozent sowie im Bereich der frühkindlichen Bildung auf etwa 36 Prozent an. Dieser Trend wird größtenteils der elterlichen Erwartungshaltung sowie höheren Lohnniveaus zugeschrieben. Während China einschließlich Hongkong mit 744 internationalen Schulen zwar den höchsten Stand weltweit erreicht hat, werden Top-Kinderbetreuungseinrichtungen und Schulen von Eltern immer noch stark nachgefragt.
 
Aus diesen Gründen ermutigt die chinesische Regierung einerseits Staatsbetriebe und Großkonzerne zu Auslandsinvestitionen im Bereich Gesundheitswesen, Kinderbetreuung und Bildung, beobachtet andererseits aber den Kapitalabfluss. „Projektentwickler und Unternehmen sollen Firmen im Ausland übernehmen und das dort erworbene Know-how in China nutzbringend anwenden. Wir wurden bereits von einigen Investoren angesprochen, die Interesse an diesen Branchen zeigten“, beschreibt Jia die Situation.

3. Boom touristischer Großkomplexe in China
Mit der Absicht, die Kluft zwischen urbanen und ländlichen Gebieten zu verringern und gleichzeitig den Inlandstourismus anzukurbeln, bietet die chinesische Regierung mit der Einführung verschiedener Maßnahmenpakete Bauunternehmen ihre Unterstützung bei der Errichtung  von Kultur- und Tourismusdörfern mit „typischen Merkmalen“ in ganz China an. Das chinesische Ministerium für Wohnbau sowie städtische und ländliche Entwicklung hat in seiner letztjährigen „Mitteilung zur Entwicklung von typischen Städten“ angekündigt, dass „bis 2020 etwa 1.000 typische Städte gebaut werden sollen”. Bei den Kultur- und Tourismusdörfern handelt es sich um groß angelegte Tourismus-Komplexe mit „typischen Merkmalen“ wie Naturlandschaften, historischem Erbe oder neuen themenorientierten Attraktionen, die Besucher anziehen sollen.
 
„Historische Städte und Dörfer mit einer Naturlandschaft wie Wuzhen können ihr Erbe und ihre Naturkulisse zu ihrem Vorteil nutzen. Bei neu angelegten Themendörfern kann es aber schwieriger sein, passende ‚typische Merkmale‘ zu finden“, gibt Jia zu bedenken. Einige Entwickler bauen daher einfach berühmte Städte oder Orte nach, etwa die Overseas Chinese Town Group das schweizerische Interlaken in Shenzhen. Andere Baufirmen führen mit weltbekannten Themenpark-Konzernen wie Lego Land und Universal Studios aktuell Gespräche darüber, wie deren Know-how im Rahmen von Joint Ventures für die jeweiligen Anlagen strategisch genutzt werden kann.



Christie & Co unterstützt derzeit einige chinesische Investoren bei der Neuausrichtung ihrer Expansionsstrategie sowohl in Europa als auch in China und identifiziert in ihrem Auftrag passende Investmentchancen. „Vor allem Übernahmen und Joint Ventures sind zwei übliche Formen der Kooperation, wobei europäische Unternehmen dabei allerdings gewisse Bedenken haben mögen“, weiß Jia. Laut der Immobilienexpertin seien im Bereich Gesundheitswesen und Kinderbetreuung vor allem mögliche Abstriche bei der Servicequalität aufgrund der Überexpansion innerhalb kürzester Zeit ein Thema sowie insgesamt Probleme bei Fragen der Governance und Compliance. „Hier ist es wichtig, einen renommierten chinesischen Partner zu haben, der die Gegebenheiten und den Markt vor Ort versteht. Zudem ist die Ausarbeitung eines langfristigen maßgeschneiderten Plans unerlässlich, der eine Überexpansion ausschließt“, betont sie. Im Zusammenhang mit Kultur- und Tourismusdörfern stehe bisweilen die Befürchtung im Raum, dass es zu einem Verlust der Kontrolle über geistiges Eigentum kommen könne. Dem setzt Jia entgegen, dass es viele erfolgreiche Beispiele wie etwa Disney Land und Universal Studios gebe, die diesbezüglich keine Bedenken geäußert hätten. Durch Joint Ventures mit chinesischen Partnern könnten die Unternehmen zudem ihren Marktanteil weiter erhöhen und sich auf den Boom des chinesischen Inlandstourismus vorbereiten.

„Die in jüngster Zeit beobachteten Entwicklungen lassen keine Anzeichen eines nachlassenden Interesses chinesischer Investoren am Ausland erkennen. Obwohl die chinesische Regierung in bestimmten Bereichen Akquisitionen im Ausland nicht mehr genehmigt, erleben andere Sektoren einen Boom. Es gibt für chinesische Investoren verschiedene Wege, ihr Kapital im Ausland anzulegen und es besteht kein Zweifel, dass die Akteure aus dem Reich der Mitte auch weiterhin leuchtende Sterne auf dem globalen Markt sein werden“, resümiert Jia.